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LOCAZIONI AI TEMPI DEL CORONAVIRUS

Sono molte le attività commerciali che hanno dovuto chiudere i battenti (si spera temporaneamente) a causa delle restrizioni prescritte dal Governo in conseguenza dell’emergenza sanitaria Covid – 19.

Molti Conduttori degli immobili nei quali queste attività venivano esercitate, in questi mesi di sospensione della loro attività, non sono più in grado di pagare il canone di locazione contrattualmente pattuito.

Dal canto loro i ProprietariLocatori, pur comprendendo la difficoltà lamentate dagli affittuari, si trovano a dover sostenere ugualmente le tasse sul reddito derivante dal contratto di locazione registrato (oltre, ovviamente, a quelle sulla proprietà dell’immobile).

Ebbene, se l’interesse di entrambe le Parti è quello di “SALVARE IL CONTRATTO”, esse dovranno essere disposte ad un sacrificio reciproco, cercando di far convergere le loro – entrambe legittime – posizioni:

la STIPULA e la REGISTRAZIONE di un ACCORDO SULLA RIDUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE per il periodo dell’emergenza sanitaria, permette di salvaguardare il rapporto locazione, nell’interesse di entrambe le parti contrattuali, rendendo possibile l’adempimento del Conduttore, senza pregiudizi fiscali per il Locatore.

Dunque:

– da un lato, il Conduttore dovrà rendersi disponibile a pagare al Locatore almeno una parte del canone originariamente pattuito, anche se la propria attività è temporaneamente sospesa;

– dall’altro, il Locatore dovrà accettare di percepire un canone ridotto, ma sostenibile per il Conduttore e da esso spontaneamente versato.

La REGISTRAZIONE di tale accordo presso l’Agenzia delle Entrate permetterà:

  • al Locatore di pagare le tasse solo sul canone ridotto ed effettivamente percepito, allo stesso tempo conservando il contratto di locazione ed evitando di dover intraprendere azioni giudiziarie per la liberazione dell’immobile e/o per il recupero del credito
  • al Conduttore di rimanere adempiente al contratto mediante il versamento della minor somma concordata, allo stesso tempo conservando il contratto di locazione, senza dover subire le azioni giudiziarie ed esecutive da parte del Locatore

Ma perché preferire un accordo di riduzione del canone di locazione se in questo momento persino il Decreto Cura Italia “giustifica” il mancato pagamento del canone a causa dell’emergenza Corona Virus?

Perché, terminata l’emergenza sanitaria, in mancanza di un accordo con il Locatore, il Conduttore resterà obbligato al pagamento dell’intero importo contrattualmente stabilito.

Infatti, secondo l’art. 91 del Decreto Cura Italia, la straordinarietà ed imprevedibilità dell’emergenza sanitaria in corso “giustifica” il mancato pagamento del canone da parte del Conduttore. Occorre però precisare che l’esonero dalla responsabilità per il Conduttore terminerà con la fine del lockdown!

Ciò significa che, in mancanza di un diverso accordo tra le parti, una volta terminata l’emergenza sanitaria, risulterà dovuto, da parte del Conduttore, il pagamento integrale di tutti i canoni non versati durante la fase di lockdown.

Dunque, se ora molti Conduttori sono allettati dalla possibilità di sospendere integralmente il versamento dei canoni di locazione perché tale sospensione non avrebbe conseguenze immediate sul rapporto contrattuale, occorre ricordare che, terminato il periodo dell’emergenza sanitaria, tutti i canoni non versati durante il periodo emergenziale saranno interamente dovuti dal Conduttore. Dunque il Locatore, persistendo l’inadempimento del Conduttore dopo la fine del lockdown, potrà chiedere la risoluzione del contratto di locazione e potrà agire esecutivamente per il recupero dell’intero credito vantato, corrispondente a tutti i canoni di locazione non versati.

Pertanto, al fine di salvaguardare il contratto di locazione ed evitare contenziosi giudiziari ed il recupero forzato del credito, sembra davvero preferibile la strada dell’ACCORDO DI RIDUZIONE TEMPORANEA DEI CANONI DI LOCAZIONE. Accordo che, se registrato, sarà certamente preferito anche dal Locatore, perché potrà incassare una somma ridotta ma spontaneamente versata dal Conduttore, restando indenne da un ingiusto pregiudizio fiscale ed evitando di dover agire in via giudiziale ed esecutiva per il recupero forzato del proprio credito.

Covid19, diritto di locazione, locazione

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